전세 보증금을 지키려면 집의 외관이나 임대인의 설명만 믿기보다 등기부등본에서 권리관계를 확인해야 합니다. 특히 계약 전후로 등기 내용이 바뀔 수 있어 확인 시점과 항목을 함께 살펴보는 것이 중요합니다.
등기부등본에서 볼 항목
등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 구성됩니다. 표제부에서는 계약하려는 집의 주소와 건물 정보를 확인하고, 갑구에서는 소유자와 압류·가압류·가처분 등 소유권 관련 내용을 봅니다. 계약 상대방이 등기상 소유자와 일치하는지 신분증과 대조하세요. 을구에는 근저당권 등 소유권 이외의 권리가 기재될 수 있습니다. 채권최고액은 실제 대출 잔액과 다를 수 있으므로 숫자만으로 보증금 회수 가능성을 단정해서는 안 됩니다.
계약 전후 확인 방법
등기사항증명서는 계약을 결정하기 직전에 발급해 확인하고, 잔금을 치르기 전에도 다시 확인하는 편이 안전합니다. 계약 이후 잔금 전까지 새로운 근저당이나 압류가 설정되면 위험이 달라질 수 있기 때문입니다. 대리인과 계약한다면 위임장과 인감증명서 등 권한을 확인하고, 보증금은 가급적 소유자 명의 계좌로 지급하세요. 등기부에 나타나지 않는 임차인의 보증금이나 세금 체납 등은 별도로 확인해야 하므로, 필요한 확인·제출 사항을 계약 전에 정리하는 것이 좋습니다.
자주 묻는 질문
등기부등본에 근저당이 있으면 계약하면 안 되나요?
근저당이 있다는 사실만으로 계약 가능 여부가 정해지지는 않습니다. 선순위 권리와 보증금을 함께 고려해야 하며, 경매 등 상황에서 보증금 회수가 불확실하다면 계약을 보류하고 추가 확인이 필요합니다.
계약 당일 등기부만 확인하면 충분한가요?
계약 뒤 잔금일까지 권리 변동이 생길 수 있으므로 잔금 지급 직전에도 확인하세요. 계약서에 잔금 전 새로운 권리 설정을 제한하는 내용을 두는 방법도 검토할 수 있습니다.